Direct naar artikelinhoud

Huizenhausse verschilt van de vorige: vrees voor herhaling 2008 is ongegrond

De snelle stijging van de huizenprijzen doet denken aan die van begin deze eeuw, in 2008 eindigend met de economische crisis. Vrees voor een herhaling vinden woningmarktexperts echter ongegrond.

Te koop: een woning aan de Marmotberg in RoosendaalBeeld Funda

Na de magere crisisjaren spreken makelaars en bankiers weer over een markt die lokaal droogkookt en oververhit raakt. Voortdurend wordt de huizenmarkt vergeleken met het niveau van 2008. Een scheve vergelijking, zeggen woningmarktexperts. Verschillen zijn er in overvloed: de eisen voor startershypotheken zijn veel strenger, de kleine belegger is in opmars en de rente staat historisch laag.

Strengere eisen voor startershypotheken

Voor 2008 was er een overvloed aan financiering voor starters en gezinnen. Jonge kopers kregen met gemak goedkope, maar risicovolle aflossingsvrije hypotheken voor hun eerste huis. In het laatste jaar voor de crisis had zelfs de helft van alle huishoudens met een hypotheek een aflossingsvrije variant. Toen de huizenprijs na 2008 begon in te storten, kwamen huishoudens die gedwongen moesten verhuizen met gigantische restschulden te zitten.

Om de starters te beschermen kwamen er nieuwe regels. Wie aanspraak wil maken op de hypotheekrenteaftrek moet sinds 2013 zijn hypotheek binnen dertig jaar aflossen. Op die manier droeg de politiek de aflossingsvrije hypotheek naar het graf. In de tussentijd werd ook het bedrag dat een koper maximaal mag lenen steeds lager. Vanaf 1 januari moet de hypotheek gelijk zijn aan de waarde van het huis. Jonge huizenkopers hebben hierdoor steeds meer eigen geld nodig om te kopen en moeten rekening houden met hogere lasten voor aflossing. Voor doorstromers gelden de regels van hun oude hypotheek.

Opmars van de kleine belegger

Terwijl rijke particulieren de huizenprijzen in Londen of Parijs al sinds de late jaren negentig opdrijven, bleven gezinnen de motor in de Nederlandse steden. Nu groeit ook hier het aandeel van de particuliere belegger. Vorig jaar kwam ongeveer 6 procent van de verkochte huizen in hun handen, bijna twee keer zo veel als in 2008, becijferde het Kadaster. In Maastricht kochten de kleine vastgoedbeleggers in 2016 zelfs 20 procent van de verkochte huizen.

Voor de crisis waren de particuliere beleggers een verwaarloosbare groep. 'Onze leden waren vooral kleine ondernemers op leeftijd. Bakkers of slagers die met de huurinkomsten uit een extra huis hun pensioen veiligstelden', zegt Co Koning, directeur van Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere beleggers in vastgoed. Sinds twee jaar verwelkomt Koning jaarlijks ongeveer driehonderd nieuwe leden. 'Het eerste jaar dachten we dat het een toevalstreffer was. Vijftien jaar lang nam ons ledenaantal af. Inmiddels zien we dat het een trend is die aanhoudt. Het stof is flink van de vereniging afgeklopt.'

Het aandeel van de kleine particuliere beleggers neemt toe, die van grote uit het buitenland minder snel

Historisch lage rente

De opmars van de beleggers heeft te maken met de lage rentestanden. De Europese Centrale Bank probeert met historisch lage rentes de economie te stimuleren. Met als gevolg dat wie zijn geld voor tien jaar vastzet op een spaarrekening gemiddeld slechts 1 procent rente krijgt.

'De spaarrekening levert nauwelijks iets op', zegt Koning. 'En aandelen vinden de particuliere beleggers vaak te riskant.' Dus kopen ze huizen om te verhuren aan studenten, expats of Airbnb-toeristen. 'Dat levert al snel een bruto rendement van 6 tot 7 procent op.'

De historisch lage rentestand drijft niet alleen beleggers naar de huizenmarkt. De spaarrente is niet de enige die procenten lager staat dan in 2008. Ook de hypotheekrente is sindsdien flink gedaald. Doorstromers maken graag gebruik van de lage hypotheekrentes die de lasten van een mooier, groter of nieuwer pand beperkt houden. Twee op de drie huizen worden tegenwoordig gekocht door doorstromers.

23 procent van het netto inkomen van een Nederlandse burger op aan woonlasten, in 2008 was dat 27 procent

Huizen zijn nog beter betaalbaar

Door die lage hypotheekrente zijn huizen nog relatief betaalbaar, ondanks de hoge prijzen. 'In 2008 ging 27 procent van het netto-inkomen op aan woonlasten. Het duurt nog wel een paar jaar voordat we dat punt bereiken. Nu is dat nog maar 23 procent', zegt woningmarkteconoom Senne Janssen van ING. Toch lijkt het goed mogelijk dat de huizenprijs zo lang blijft doorstijgen dat het niveau van 2008 overtroffen wordt. Janssen: 'Londen en Helsinki laten zien dat zelfs als de gezinnen en andere doorstromers afhaken de prijzen nog kunnen doorstijgen.'

De combinatie Londen en woningmarkt is voor veel mensen een schrikbeeld. Terwijl de gewone man niet langer kon kopen, bleef het aantal vastgoedbeleggers toenemen. Hoewel het aantal beleggers dus ook in Nederland toeneemt, zijn Londense praktijken hier onwaarschijnlijk. In de Britse hoofdstad zijn het rijke buitenlanders die massaal panden kopen en zo de prijs opdrijven. 'Hier koopt die groep niet op grote schaal. Waarschijnlijk omdat Londen toch wat bekender in de oren klinkt voor de gemiddelde Chinees dan Amsterdam of Rotterdam', zegt woningmarkteconoom Philip Bokeloh van ABN Amro.

Of Nederlandse beleggers de prijs zelfstandig kunnen voortstuwen, is maar zeer de vraag. Het is geen heel stabiele groep. De rentes beginnen alweer licht te stijgen. Als dat in snel tempo doorzet, zouden ze zomaar weer massaal kunnen overstappen naar de spaarrekening of obligaties. Janssen: 'Als tegelijkertijd de woningbouw ook flink toeneemt, heeft de markt maar een klein zetje nodig om weer een flinke prijscorrectie te krijgen.'

Of Nederlandse beleggers de prijs zelfstandig kunnen voortstuwen, is maar zeer de vraag